Urlaubswohnung privat vermieten

Urlaubswohnung privat vermieten: Darauf kommt’s an

Immer mehr Menschen bieten ihren privaten Wohnraum zur Kurzzeitmiete an, doch nicht jeder hält sich dabei an die Spielregeln. Steuern, Ortstaxen, Gewerbeordnung oder Mietrecht werden dabei oft (un)absichtlich vergessen – privat vermieten kann ganz schön teuer werden.


Der Trend ist so erfolgreich, dass er längst einen eigenen Namen hat: Sharing Economy. Privater Wohnraum wird kurzfristig an Touristen vermietet, meist um einiges günstiger als ein vergleichbares Hotelzimmer. Vom WG-Zimmer über den eigenen Leuchtturm bis hin zur Luxusvilla können Sie so gut wie alles bequem online suchen und buchen.


Die größte und bekannteste Onlineplattform – Airbnb – ist heute nicht nur Marktführer; der Unternehmenswert liegt mittlerweile im zweistelligen Milliarden-Dollar-Bereich. Das stößt weltweiten Hoteliervereinigungen bitter auf. Aber auch viele Städte blasen seit letztem Jahr gezielt zum Gegenangriff, denn Privatvermieter bewegen sich teilweise am Rande der Legalität und überschreiten diese Grenzen häufig (un)wissentlich.

Ihre Pflichten beim privat Vermieten

Sind Sie selbst Privatvermieter oder wollen es gerne werden, prüfen Sie zuerst, ob Sie Ihre Wohnung überhaupt zu touristischen Zwecken vermieten dürfen. In Ihrem Mietvertrag können Sie nachlesen, ob er den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) oder dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.

Im ersten Fall könnte Ihr eigener Vermieter Sie kündigen, wenn Sie sich nicht an das Untermietverbot halten. Wohnen Sie in einer Gemeindewohnung, dürfen Sie grundsätzlich nicht untervermieten.


Doch auch als Eigentümer dürfen Sie nicht tun und lassen, wie es Ihnen beliebt. Seit einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) von 2014, müssen Sie erst sämtliche Miteigentümer im Haus um Erlaubnis fragen, ob Sie Ihre Wohnung als Ferienappartement für Touristen nutzen dürfen. Kommt es zu einer „Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer“ – sprich: fühlen sich andere Hausbewohner durch das ständige Kommen und Gehen gestört, dann kann Ihnen das Recht zu vermieten entzogen werden.

Achtung: Hohe Strafen!

Haben Sie das einmal geklärt, müssen Sie noch einiges Weitere beachten: Viele Menschen, die ein solches Wohnobjekt besitzen, vermieten dieses ausschließlich, ohne selbst darin zu wohnen. Dabei ist ihnen nicht immer bewusst, dass Sie als Arbeitnehmer zusätzliche Einkünfte versteuern müssen, wenn sie € 730.- im Jahr übersteigen. Bedenken Sie das, wenn Sie Ihre nächste Einkommenssteuererklärung machen.


Sie haben mehrere Objekte und wollen sie das ganze Jahr über an Touristen privat vermieten? Dann könnte es sogar sein, dass Sie ein Gewerbe anmelden müssen. Das hängt allerdings vom Einzelfall ab; haben Sie Angestellte für diesen Zweck, bieten Sie mehr als 12 Betten oder über 3 Objekte an und machen Sie das ausschließlich? Dann erkundigen Sie sich lieber rechtzeitig – gerade in Österreich kann Sie teuer zu stehen kommen, ohne Gewerbeschein zu arbeiten!


Vergessen Sie außerdem nicht, von Ihren Gästen eine Ortstaxe einzuheben, die Sie an die Behörden abführen müssen. Doch hier sind auch einmal die Mieter – Ihre Gäste – gefragt: Diese sollten nämlich ebenso wissen, dass Nächtigungen in anderen Städten nun einmal etwas kosten.


Die Stadt Wien vertraut dem Pflichtbewusstsein ihrer Bürger nicht mehr so ganz und plant zwei entscheidende Gesetzesänderungen. So sollen Plattformen wie Airbnb verpflichtet werden, ihre Nutzerdaten zu übermitteln, mit Namen, Adressen und den jeweils erzielten Umsätzen.


Und: Verstöße gegen das Tourismusgesetz sollen härter bestraft werden – von bisher € 420.- auf über € 2000.-.

Vorsicht ist besser als Nachzahlungen

Sharing Economy hat in Österreich inzwischen derartige Ausmaße angenommen, dass das Bundesministerium für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft bereits 2015 eine fast 60-seitige Studie zu diesem Thema veröffentlicht hat: http://www.oehv.at/OEHV/files/e1/e1743611-630b-4675-8877-cc23812f5a79.pdf. Darin sind unter anderem sämtliche rechtlichen Aspekte angeführt, die von einem Vermieter beachtet werden müssen.


Wenn auch Sie darüber nachdenken, Ihren privaten Wohnraum zu vermieten oder längst erfolgreich damit sind, dann erkundigen Sie sich gut, ob Sie alle Auflagen erfüllen – es könnte Sie sonst teuer zu stehen kommen.