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Schäden und Baumängel: Wer ist zuständig?

Wenn es draußen kalt ist, fallen gewisse Schäden sehr schnell auf: Undichte Fenster und Haustüren oder eine defekte Heizung treffen uns im Winter natürlich härter als im Sommer. Aber auch Schimmel taucht meist in der kalten Jahreszeit auf. Und so mancher Mieter fragt sich, wer eigentlich für die Instandsetzung zuständig ist. Hier finden Sie einen kurzen Überblick.

Wenn es beim gemütlichen Fernsehabend unangenehm zieht, schließt wahrscheinlich ein Fenster oder die Eingangstüre nicht mehr richtig. Das ist nicht nur äußerst unangenehm, sondern wirkt sich auch enorm auf die Heizkosten aus. Und wenn sogar das Regenwasser durch ein verrottetes Fenster in die Wohnung läuft, ist es allerhöchste Zeit, etwas zu unternehmen, bevor die Nässe noch schlimmere Schäden verursacht. Wer im Eigenheim lebt, hat natürlich keine andere Wahl, als sich schnellstmöglich um die Reparatur zu kümmern. Mieter hingegen sollten sofort dem Vermieter oder der betrauten Hausverwaltung Bescheid geben.

Welche Reparaturen muss der Vermieter bezahlen?

Für Schäden am allgemeinen Teil des Hauses ist (laut § 3 Mietrechtsgesetz) der Vermieter zuständig. Dazu gehören zum Beispiel die Außenfenster, die Wohnungseingangstüre und auch die Heizkörper einer Zentralheizung. Wenn Sie in einer Altbauwohnung mit Kastenfenstern wohnen, zählen tatsächlich nur die äußeren Fensterflügel als Außenfenster. Wenn Sie hingegen moderne Verbundglasfenster in Ihrer Wohnung haben, gelten alle Fenster als solche.

Als ersten Schritt müssen Sie natürlich Ihren Vermieter über den Schaden informieren und ihm eine angemessene Frist für die Reparatur setzen. Da jedoch der Eigentümer eines Hauses, für das vor dem 9. Mai 1945 eine Baubewilligung erteilt wurde, laut Mietrechtsgesetz keine umfassende, sondern lediglich eine eingeschränkte Erhaltungspflicht zu erfüllen hat, kann es bei Altbauten in der Praxis eventuell zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Laut Gesetz muss der Vermieter dafür sorgen, dass das Haus und die Mietgegenstände „im jeweils ortsüblichen Standard“ erhalten werden und „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden“. Im Inneren der Wohnung ist der Eigentümer also nur für Instandsetzungsarbeiten zuständig, wenn die vorhandenen Schäden eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht (z. B. offene Stromleitungen, Rohrbrüche, Schimmel).

Achtung: Mietverträge, die mit den Eigentümern einzelner Wohnungen abgeschlossen werden, Ferienwohnungen und vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser unterliegen wahrscheinlich nicht dem MRG-Vollanwendungsbereich! Das gleiche gilt auch für Häuser, deren Baubewilligung nach dem 9. Mai 1945 erteilt wurde. In diesen Fällen greift das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und der Vermieter ist verpflichtet, die Mietwohnung „auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten“. Da Mieter und Vermieter auch abweichende Vereinbarungen treffen können und im Mietvertrag definiert wurde, was als „brauchbar“ gilt, sollten Sie den Mietvertrag genau prüfen. Wenn in ihm keine konkreten Vereinbarungen zu finden sind, muss sich allerdings der Vermieter um die Reparatur von Schäden in Ihrer Wohnung kümmern.

Was, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Manchmal muss es schnell gehen: Ein Wasserrohr ist geplatzt oder die Zentralheizung hat bei -10 °C ihren Dienst quittiert und die Wohnung kann nicht mehr benützt werden. In Extremsituationen wünscht man sich nichts sehnlicher, als einen Fachmann, der den Schaden schnellstmöglich behebt. Doch bevor sie den Notdienst anrufen, müssen Sie nachweislich versuchen, den Eigentümer zu verständigen. Andernfalls kann es sein, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben. In der Praxis kann es natürlich schwierig sein, den Verständigungsversuch tatsächlich zu beweisen.

Sollte es Ihnen jedoch nicht möglich sein, den Vermieter zu erreichen, können Sie – sofern die Wohnung unbewohnbar ist – ein Ersatzquartier nutzen (z. B. ein Hotel) und dies dem Vermieter in Rechnung stellen. Natürlich muss dafür ein triftiger Grund vorliegen (z. B. eine kaputte Heizung bei Minusgraden) und Sie müssen den Eigentümer vorab darüber informieren.

Tipp: Was auch immer Sie im Schadensfall unternehmen, versuchen Sie vorher in jedem Fall, mit dem Vermieter zu sprechen. Denn als Mieter sind Sie meldepflichtig!

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