Neben den neuen Regeln zur Mietanpassung bringt das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz auch Änderungen bei Mietverträgen selbst. Es geht hier nicht mehr um die Berechnung von Mieten, sondern um Laufzeiten, Klauseln und rechtliche Risiken.
Wenn Sie sich einen Überblick über die neuen Indexregeln verschaffen wollen, lesen Sie zuerst Teil 1 zu den Änderungen durch das MieWeG. Hier geht es um die Frage, wie Sie Ihre Mietverträge anpassen sollten.
Längere Mindestbefristung bei unternehmerischer Vermietung
Eine weitere Änderung betrifft die Mindestbefristung: Bei unternehmerischer Vermietung verlängert sich die gesetzliche Mindestbefristung von bisher 3 auf nun 5 Jahre. Das gilt für alle Neuabschlüsse und Verlängerungen ab 2026.
Ausgenommen sind private Kleinvermieter, die nicht als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Für gewerblich tätige Vermieter und Hausverwaltungen ist diese Änderung aber relevant und sollte bei der Vertragsgestaltung beachtet werden.
Änderungen bei Vertragsklauseln
Neben der Wertsicherung sollten Vermieter und Hausverwaltungen auch einige klassische Vertragsklauseln unter die Lupe nehmen. Mehrere Gerichtsentscheidungen haben gezeigt, dass manche Formulierungen zu weit gefasst waren.
Bei der Wartung gilt nun klarer: Pflichten des Vermieters – etwa aus § 1096 ABGB – lassen sich nicht pauschal auf den Mieter übertragen. Mietverträge beschränken sich deshalb zunehmend auf die Verpflichtung des Mieters zu ordnungsgemäßer Wartung und schonendem Gebrauch der Wohnung.
Auch bei Betriebskosten schauen Gerichte genauer hin. Klauseln mit offenen Formulierungen wie „insbesondere“ oder „beispielsweise“ können problematisch sein. Betriebskosten müssen konkret und nachvollziehbar aufgelistet werden. Wer seine Vertragsmuster noch nicht überarbeitet hat, sollte das jetzt tun.
Das Wichtigste auf einen Blick
Die Änderungen im Vertragsbereich betreffen weniger Fälle als die neuen Indexregeln – sie haben aber spürbare Auswirkungen. Vor allem längere Befristungen und strengere Anforderungen an Klauseln erhöhen das Risiko bei alten Vertragsmustern.
Für Vermieter und Hausverwaltungen heißt das: Bestehende Vorlagen genau prüfen und bei Bedarf überarbeiten. Unklare oder zu weit gefasste Klauseln können schnell teuer werden.
Zusammen mit den neuen Regeln zur Mietanpassung ergibt sich ein deutlich strengeres Gesamtbild. Wenn Sie beides sauber umsetzen, vermeiden Sie spätere Diskussionen und unnötige Risiken.
