Seit Anfang 2026 gelten neue Regeln für Mietverträge. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG), bringt Änderungen, die Vermieter und Hausverwaltungen jetzt kennen und berücksichtigen müssen.
Hintergrund: Mehrere Gerichtsentscheidungen und die hohe Inflation der letzten Jahre haben für Unsicherheit bei Mietverträgen gesorgt. Der Gesetzgeber wollte deshalb zwei Dinge erreichen: starke Mietsteigerungen bremsen und gleichzeitig klarere, einheitlichere Regeln für Wertsicherungsklauseln schaffen.
Wichtig vorweg: Das MieWeG gilt nur für Mietverhältnisse im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – also etwa für Altbauten und Wohnungseigentumsobjekte. Für Mietverhältnisse im Vollausnahmebereich, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern, gilt das Gesetz nicht.
Mietanpassungen künftig nur noch einmal im Jahr
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft den Zeitpunkt der Mietanpassung. Früher konnten Wertsicherungsklauseln je nach Vertrag zu unterschiedlichen Zeitpunkten greifen – etwa jährlich ab Vertragsbeginn oder beim Erreichen bestimmter Indexwerte.
Seit Jänner 2026 dürfen Indexanpassungen nur noch einmal pro Jahr stattfinden, und zwar zum 1. April. Selbst wenn ein Vertrag ursprünglich einen anderen Stichtag vorgesehen hat, gilt künftig dieser Termin.
Neue Berechnung bei hoher Inflation
Das Gesetz deckelt starke Inflationseffekte. Die Grundregel lautet:
- Bis zu einer Inflation von 3 % wird die Mietanpassung vollständig übernommen.
- Liegt die Inflation darüber, wird nur die Hälfte des darüberliegenden Anteils berücksichtigt.
Ein Beispiel: Beträgt die Inflation 5 %, werden 3 % vollständig übernommen. Die restlichen 2 % werden halbiert – es kommen also nur 1 % dazu. Die zulässige Mietanpassung liegt damit bei 4 % statt 5 %. Ein weiteres Beispiel: Bei 4 % Inflation ergibt sich eine zulässige Anpassung von 3,5 % (3 % plus die Hälfte von 1 %).
Mit dieser Regel will der Gesetzgeber verhindern, dass hohe Inflationswerte unmittelbar zu sehr starken Mietsteigerungen führen.
Zusätzliche Begrenzung bei regulierten Mieten
Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG – also etwa bei Richtwert- oder Kategoriemieten – gilt vorrübergehend eine zusätzliche Begrenzung: Die Mieten dürfen 2026 um höchstens 1 % und 2027 um höchstens 2 % steigen. Diese Sonderregel soll Mieter kurzfristig entlasten. Danach gilt wieder das allgemeine System der Inflationsanpassung.
Was ist mit bestehenden Mietverträgen?
Bestehende Mietverträge müssen grundsätzlich nicht geändert werden. Bestehende Wertsicherungsklauseln bleiben gültig – sie dürfen aber nicht zu einer höheren Mietsteigerung führen als die neue gesetzliche Regelung es erlaubt.
In der Praxis bedeutet das oft eine sogenannte Parallelrechnung: Man berechnet die Mietanpassung sowohl nach der vertraglichen Klausel als auch nach dem neuen Gesetz – und wendet dann den niedrigeren Wert an. Für Hausverwaltungen entsteht dadurch ein zusätzlicher Verwaltungsaufwand, weil mehrere Berechnungsvarianten parallel geführt werden müssen.
Neu ist außerdem: Wenn eine Wertsicherungsklausel unwirksam ist, können Mieter zu viel bezahlte Mietzinse nun 5 Jahre lang zurückfordern. Ist die Klausel wegen Missbäuchlichkeit unwirksam, gilt sogar eine Verjährungsfrist von 30 Jahren. Das macht die korrekte Ausgestaltung von Klauseln künftig noch wichtiger.
Neue Regeln bei Neuverträgen
Bei Mietverträgen, die ab 2026 abgeschlossen werden, orientiert sich die Indexanpassung am Jahresdurchschnitt der Inflation – konkret wird der Durchschnitt des Vorjahres mit dem des Vorvorjahres verglichen.
Wichtig: Die erste Anpassung darf erst im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss stattfinden. Wer also 2026 einen Mietvertrag abschließt, kann frühestens zum 1. April 2027 anpassen.
Schließt man einen Mietvertrag während des Jahres ab, gilt das erste Jahr als Rumpfjahr. Die Inflation wird dann anteilig – nur für die Monate, in denen das Mietverhältnis tatsächlich bestanden hat – berücksichtigt. Das sorgt für ein einheitlicheres System bei neuen Verträgen.
Das Wichtigste in Kürze
Mietanpassungen folgen ab 2026 klaren, einheitlichen Regeln. Sie finden nur noch einmal jährlich zum 1. April statt. Gleichzeitig dämpft das Gesetz hohe Inflation – Werte über 3 % wirken sich nur mehr zur Hälfte aus.
Für Vermieter heißt das: Die Berechnung wird transparenter, aber auch strenger begrenzt. Bestehende Verträge laufen weiter, müssen jedoch oft parallel zum Gesetz geprüft werden. Bei neuen Verträgen verschiebt sich die erste Anpassung ins Folgejahr.
Unterm Strich steigen Mieten planbarer – aber meist langsamer als bisher.
