Seit dem 1. April 2026 hat sich im Mietrecht einiges geändert. Nach einer längeren Phase ohne Anpassungen dürfen Mieten nun wieder steigen. Allerdings hat der Gesetzgeber klare Grenzen eingezogen. Für Sie als Eigentümer heißt das: Erhöhungen sind wieder möglich, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen und in einem engen Rahmen.
Neue Richtwerte gelten seit April
Mit 1. April sind erstmals seit 2023 wieder neue Richtwerte in Kraft getreten. Diese Werte bestimmen die Höhe der Hauptmiete bei vielen Altbauwohnungen und bilden damit eine zentrale Grundlage für die Mietzinsberechnung.
Die Anpassung fällt bewusst moderat aus. Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz legt fest, dass die Richtwerte nicht im Ausmaß der Inflation steigen dürfen, sondern lediglich um ein Prozent. Damit will der Gesetzgeber starke Sprünge verhindern.
Für Wien bedeutet das konkret: Der Richtwert ist von 6,67 Euro auf 6,74 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch in den anderen Bundesländern gab es leichte Anpassungen, jeweils im Rahmen dieser Deckelung.
Wichtig ist auch der Blick nach vorne: Für 2027 ist bereits eine maximale Erhöhung von zwei Prozent vorgesehen.
Unterschiede zum freien Mietmarkt
Während bei Richtwertmieten klare Grenzen gelten, sieht die Situation im freien Mietmarkt etwas anders aus. Hier darf die Miete stärker angepasst werden.
Die Regel: Die Inflation kann bis zu drei Prozent vollständig weitergegeben werden. Alles darüber hinaus nur zur Hälfte. Bei einer Jahresinflation von 3,6 Prozent ergibt sich daraus für 2026 eine maximal zulässige Erhöhung von rund 3,3 Prozent.
Das schafft mehr Spielraum, verlangt aber gleichzeitig eine saubere Berechnung und Dokumentation.
Erhöhungen nur unter bestimmten Voraussetzungen
Auch wenn Anpassungen wieder erlaubt sind, gilt: Eine Mieterhöhung passiert nicht automatisch.
Damit Sie die Miete überhaupt anheben dürfen, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel enthalten sein. Wenn die fehlt, bleibt die Miete unverändert – unabhängig von Inflation oder neuen Richtwerten.
Zusätzlich gilt eine klare zeitliche Grenze: Die Miete darf höchstens einmal pro Jahr erhöht werden.
Fristen und Form einhalten
Neben der inhaltlichen Berechnung entscheidet oft die Form darüber, ob die Erhöhung wirksam ist oder nicht.
Die neuen Richtwerte gelten für neue Mietverträge sofort seit 1. April. Bei bestehenden Verträgen wirken sie erst ab Mai.
Das bedeutet konkret: Sie können die Erhöhung zwar ab April ankündigen, wirksam wird sie bei laufenden Verträgen frühestens mit dem nächsten Zinstermin im Mai.
Dabei ist entscheidend:
- Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen.
- Sie darf frühestens am 1. April versendet werden.
- Und sie muss mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin beim Mieter ankommen.
Wenn eine dieser Voraussetzungen fehlt, ist die Erhöhung nicht gültig.
Neue Regeln für befristete Mietverträge
Zusätzlich hat sich seit 1. Jänner 2026 etwas bei befristeten Mietverträgen geändert.
Wenn Sie als Vermieter ein Unternehmen sind, müssen Sie Mietverträge grundsätzlich für mindestens fünf Jahre abschließen oder verlängern. Kürzere Befristungen sind zwar formal möglich, aber rechtlich nicht durchsetzbar.
Für private Vermieter bleibt es bei der bekannten Mindestdauer von drei Jahren.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Die Richtung ist klar: Mieten dürfen wieder steigen, aber nur kontrolliert und nachvollziehbar.
Für Sie heißt das vor allem:
Sie sollten jeden Mietvertrag genau prüfen.
Sie müssen die Berechnung der Erhöhung sauber durchführen.
Und Sie sollten Fristen und Formvorgaben exakt einhalten.
Wer hier sauber arbeitet, vermeidet Diskussionen und unnötigen Aufwand.
Wenn Sie unsicher sind, lohnt sich ein genauer Blick auf den konkreten Vertrag und die jeweilige Mietart. Denn genau dort entscheidet sich, was tatsächlich möglich ist – und was nicht.
