Am 1. 7. 2022 ist die WEG-Novelle in Kraft getreten, die Änderungen bei der Beschlussfassung und somit beim Verwalterwechsel zur Folge hat. Als Eigentümergemeinschaft ist der Wechsel der Hausverwaltung zwar ein bisschen komplizierter, aber durchaus möglich. Damit für Sie alles reibungslos abläuft, haben wir hier alle Schritte für Sie zusammengefasst und im Anschluss die Änderungen der WEG Novelle 2022 erklärt:
Der Verwalterwechsel bei einer WEG
Was ist wann zu tun? Welche Formalitäten und Fristen müssen Sie einhalten? Hier finden Sie die Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Schritt 1: Beschlussfassung für die Abbestellung
Die bisherige Hausverwaltung muss im Zuge einer Eigentümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses abbestellt werden. Die Diskussion und Abstimmung findet entweder direkt während einer dafür einberufenen Versammlung statt oder per Umlaufbeschluss – dafür sind ein Rundschreiben und eine Abstimmungsliste notwendig.
Schritt 2: Beschlussfassung für die Neubestellung
Die Bestellung einer neuen Hausverwaltung sollte in einer separaten Abstimmung erfolgen. Es ist nicht ratsam, die Ab- und Neubestellung mit einer einzigen Abstimmung zu erledigen, da sich die Anzahl der Stimmberechtigten unterscheiden kann (zum Beispiel, wenn einer der Miteigentümer ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zur alten oder neuen Hausverwaltung hat).
Auch die Neubestellung kann entweder während einer Eigentümerversammlung stattfinden oder per Umlaufbeschluss.
Achtung: Fassen Sie rechtskräftige Mehrheitsbeschlüsse!
Für jeden Verwalterwechsel ist ein rechtskräftiger Mehrheitsbeschluss nach Anteilen laut Grundbuch nötig. Dafür müssen nachweislich Protokolle/Beschlussmitteilungen an alle Eigentümer versendet werden und ALLE Miteigentümer müssen die Möglichkeit haben, ihre Stimme abzugeben. Falls nicht alle Adressen bekannt sind, senden Sie die Unterlagen am besten per Einschreiben ins Objekt und an die Adresse, die im Grundbuch eingetragen ist. Als Frist zählt der Tag, an dem der Brief bei den Empfängern hinterlegt wurde.
Schritt 3: Bekanntmachung an Eigentümergemeinschaft
Sobald der Beschluss rechtskräftig ist, ist er schriftlich allen Miteigentümern zu übermitteln – inklusive Rechtsmittelbelehrung. Gleichzeitig sollte der Beschluss am schwarzen Brett im Haus ausgehängt werden und raten wir ein Foto zur Beweissicherung zu machen. Die Rechtsmittelfrist beginnt am Tag des Aushangs und ist in der Regel 1 Monat lang. So lange können Miteigentümer Einspruch erheben.
Schritt 4: Verständigungsschreiben an die bisherige Hausverwaltung
Sobald Sie rechtskräftige Beschlüsse für die Ab- und Neubestellung in den Händen haben, ist die derzeitige Hausverwaltung per Einschreiben zu informieren. Diese Benachrichtigung muss bis spätestens 30.09. des laufenden Jahres bei der derzeitigen Hausverwaltung eingelangt sein. Und Sie müssen den Versand nachweisen können – deshalb bitte unbedingt per Einschreiben versenden.
Schritt 5: Bestellung der neuen Hausverwaltung
Wenn alle Beschlüsse zur Ab- und Neubestellung unter Dach und Fach sind, können Sie die neue Hausverwaltung offiziell beauftragen. In den darauffolgenden Wochen kommt es dann zur Übergabe der Unterlagen von der alten an die neue Hausverwaltung, der eigentliche Verwalterwechsel tritt mit dem Jahreswechsel in Kraft.
Was ändert sich bei der Beschlussfassung lt. WEG Novelle 07/2022?
Laut WEG-Novelle gibt es seit 1.7.2022 zwei Möglichkeiten, eine Stimmenmehrheit zu erreichen.
Möglichkeit 1: Der „normale“ Mehrheitsbeschluss
Wie auch bisher, ist ein Mehrheitsbeschluss gegeben, wenn er mehr als 50 % Zustimmung hat lt. den Miteigentumsanteilen Grundbuch.
Möglichkeit 2: Die qualifizierte Zweidrittel-Mehrheit
Seit der WEG-Novelle ist auch dann ein Mehrheitsbeschluss gegeben, wenn er mit einer qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln aller abgegebenen Stimmen gefasst wurde (ebenfalls berechnet nach Mehrheitsanteilen laut Grundbuch) und diese Zweidrittelmehrheit mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile (33,34 %) erreicht.
Diese Möglichkeit ist vor allem für große Eigentümergemeinschaften hilfreich, wo das Fassen von „normalen“ Mehrheitsbeschlüssen herausfordernd werden kann.
Wichtig: Es sind alle Personen stimmberechtigt, die im Grundbuch eingetragen sind. Also auch Familienmitglieder (bsp. Ehepartner, Kinder), die als Miteigentümer angeführt sind. Das bedeutet, dass auch alle abstimmen müssen, weil sonst ist diese Stimmabgabe ungültig ist. Es besteht die Möglichkeit, bei bsp. sogenannten Eigentümerpartnerschaften für den Abwesenden, die Stimmabgabe mit einer Vertretungsvollmacht zu machen.
Fristen, Abläufe, Informationen
Es ist besonders ratsam, den erläuterten Fristlauf, die Informations- und Dokumentationspflichten einzuhalten, um etwaige Beeinspruchungen zu vermeiden, um dann mit Jahreswechsel mit der neu bestellten Hausverwaltung starten zu können.
Sie haben noch Fragen? Melden Sie sich gerne bei uns!
