Mietvertrag übernehmen: Was Vermieter wissen müssen

Manchmal ändern sich die Dinge – und plötzlich steht die Frage im Raum: Kann ein Angehöriger einfach den bestehenden Mietvertrag übernehmen?

Für Sie als Vermieter ist das ein entscheidender Punkt. Denn je nach Situation dürfen Sie zustimmen – oder müssen die Vertragsübernahme akzeptieren. Hier finden Sie die wichtigsten Antworten aus Vermietersicht.

Geht das einfach so?

Grundsätzlich gilt: Eine Mietvertragsübernahme funktioniert normalerweise nur mit der Zustimmung aller Beteiligten – also von Ihnen als Vermieter, vom bisherigen Mieter und vom neuen Vertragspartner.

Manchmal ist dieses Recht sogar schon im Vertrag verankert – in der Praxis aber eher selten.

In welchen Fällen müssen Sie zustimmen?

In bestimmten Fällen haben Sie als Vermieter tatsächlich kein Veto-Recht:

• Der Mietvertrag liegt im Vollanwendungsbereich des MRG (klassisch: Altbau oder geförderter Neubau).
• Der bisherige Mieter zieht tatsächlich aus.
• Die neue Person hat mindestens zwei Jahre in der Wohnung gelebt und ist ein naher Angehöriger (z. B. Ehepartner, eingetragener Partner, Kinder, Enkel, Geschwister).

Wichtig: Lebensgefährten, Neffen oder Freunde zählen nicht dazu. Eine Übergabe innerhalb einer WG ohne Verwandtschaftsverhältnis ist nicht möglich.

Dürfen Sie einen Einkommensnachweis verlangen?

Wenn ein Angehöriger kraft Gesetz in den Mietvertrag eintritt, bleibt der Vertrag grundsätzlich unverändert. Das heißt: Sie können in diesen Fällen keine neue Bonitätsprüfung oder Einkommensnachweise verlangen.

Der Vertrag läuft zu denselben Konditionen weiter – ganz so, als hätte der Mieter nicht gewechselt.

Darf der Vertrag nach der Übernahme geändert werden?

Grundsätzlich nein – eine Befristung oder völlig neue Bedingungen sind nicht erlaubt.

Eine Ausnahme gibt es nur bei sehr alten Mietverträgen (vor dem 1. März 1994):

• Wenn der Vertrag nicht an Partner oder minderjährige Kinder übergeht, dürfen Sie die Miete erhöhen.
• Aber auch das ist gedeckelt – derzeit auf etwas über 4 Euro pro Quadratmeter (ohne Betriebskosten), wertgesichert.

Was passiert im Todesfall?

Eine der drängendsten Fragen für Vermieter lautet: Wer zahlt eigentlich die Miete, wenn das Nachlassverfahren Monate dauert?

Die kurze Antwort: Am Ende haften die Erben.

Mit dem Tod endet der Mietvertrag nicht automatisch – er wird Teil des Nachlasses. Sobald die Erbschaft angenommen wird, treten die Erben in sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Und dazu gehört auch, die ausständige Miete zu begleichen.

Für Sie als Vermieter bedeutet das: Selbst, wenn während des Verfahrens monatelang keine Zahlungen hereinkommen, können Sie die offenen Beträge von den Erben nachfordern, sobald sie feststehen. In der Praxis heißt das: Ja, die Erben müssen für den gesamten Zeitraum nachzahlen.

Anders liegt der Fall, wenn niemand die Erbschaft annimmt oder wenn es keine Erben gibt. Dann bestellt das Gericht einen Nachlasskurator. Der sorgt für die Abwicklung und die Räumung der Wohnung. Ob Sie als Vermieter dann noch Geld erhalten, hängt vom vorhandenen Nachlassvermögen ab. Wenn es keines gibt, bleiben Sie auf den Mietrückständen sitzen.

Dürfen Sie die Wohnung in dieser Zeit neu vermieten?

Nein. Die Wohnung bleibt Teil des Nachlasses. Auch wenn das Verfahren Monate dauern kann, sind Ihnen als Vermieter in dieser Zeit die Hände gebunden.

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

Für Sie als Vermieter heißt das:

• Bei freiwilliger Übernahme haben Sie ein Mitspracherecht.
• Bei gesetzlichem Eintritt müssen Sie den neuen Mieter akzeptieren – Einkommensprüfung oder neue Bedingungen sind nicht möglich.
• Im Todesfall sichern Ihnen Erben oder ein Kurator die Miete – aber wenn niemand erbt, müssen Sie mit Wartezeit und finanziellen Einbußen rechnen.
• Geduld ist gefragt: Bis die Nachlasssituation geklärt ist, dürfen Sie die Wohnung nicht neu vermieten.

Das Mietrecht schränkt Ihren Handlungsspielraum also ein. Aber: Wer die Regeln kennt, kann besser reagieren – und mögliche Konflikte von Anfang an vermeiden.

Tipp: Wir empfehlen Ihnen, im Zweifelsfall einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen – damit Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite sind.