Die Tage werden kürzer, die Temperaturen sinken und irgendwann kommt der Moment, an dem wir die Heizung wieder aufdrehen. Wenn die Anlage bereits einige Jahre auf dem Buckel hat, immer öfter Probleme macht oder die laufenden Kosten zunehmend unangenehm auffallen, stellt sich früher oder später die Frage: Wäre es nicht langsam Zeit für einen Heizungstausch?
Im Einfamilienhaus lässt sich diese Frage vergleichsweise einfach beantworten. Im Mehrparteienhaus sieht die Sache etwas anders aus. Denn bevor die alte Anlage raus und die neue rein kann, gibt es einiges zu klären. Und für die Bewohner ist meistens ohnehin etwas ganz anderes interessant: Was kostet das? Wie lange dauern die Arbeiten? Kommen die Handwerker auch in meine Wohnung? Und vor allem: Wie lange gibt es kein warmes Wasser?
Zuerst einmal: Wem gehört das Haus?
Für den Ablauf macht es einen großen Unterschied, ob wir von einer Wohnungseigentumsanlage oder von einem klassischen Zinshaus sprechen.
In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es mehrere Eigentümer. Bei einem größeren Projekt wie einem Heizungstausch müssen sie deshalb gemeinsam entscheiden. Vorher heißt es: Informationen einholen, verschiedene Möglichkeiten vergleichen und natürlich ausrechnen, was das Ganze kosten wird. Je nachdem, was genau geplant ist, gelten dafür unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen. Für die Bewohner bedeutet das vor allem eines: Vom ersten Gedanken an eine neue Heizung bis zum tatsächlichen Baubeginn vergeht normalerweise einige Zeit.
Im klassischen Zinshaus entscheidet dagegen der Hauseigentümer über die Heizungsanlage. Die Mieter stimmen also nicht darüber ab, ob der alte Heizkessel einer Wärmepumpe, Fernwärme oder einer anderen Lösung weichen soll. Den Umbau bekommen sie natürlich trotzdem mit. Deshalb sollten sie rechtzeitig wissen, wann die Arbeiten beginnen, was genau passiert und mit welchen Einschränkungen sie rechnen müssen.
Die wichtigste Frage kommt ganz am Anfang: Was funktioniert in diesem Haus?
Nicht jedes Heizsystem passt zu jedem Gebäude. Deshalb sollte auch niemand als Erstes eine Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss bestellen. Zunächst heißt es: anschauen, was da ist und was das Haus tatsächlich braucht.
Wie hoch ist der Wärmebedarf? Welche Temperaturen braucht die bestehende Heizung? Können die vorhandenen Heizkörper bleiben? Wie erzeugt das Haus derzeit das Warmwasser? Gibt es bereits eine zentrale Wärmeverteilung oder hat jede Wohnung ihre eigene Therme? Wo findet die neue Technik Platz? Und welche Anschlüsse und Leitungen gibt es bereits?
Gerade bei Wärmepumpen spielt beispielsweise die notwendige Vorlauftemperatur eine wichtige Rolle. Die vorhandenen Heizkörper müssen deshalb nicht automatisch raus. Fachleute sollten aber vorher prüfen, ob sie auch mit dem neuen System genug Wärme liefern.
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann man die verschiedenen Möglichkeiten sinnvoll vergleichen – und halbwegs realistisch ausrechnen, was sie kosten.
Was kostet ein Heizungstausch?
Die wahrscheinlich unbefriedigendste, aber einzig seriöse Antwort lautet: Das hängt vom Haus ab.
Denn mit dem Preis für die neue Heizung allein ist es meistens nicht getan. Vielleicht muss die alte Anlage raus, Elektriker müssen neue Anschlüsse herstellen oder Installateure neue Leitungen verlegen. Dazu kommen je nach Projekt Speicher, Pumpen und Regelungstechnik. Manchmal müssen auch der Heizraum, Teile des Kellers oder einzelne Heizkörper angepasst werden. Und natürlich kostet auch die Arbeit der beteiligten Firmen Geld.
Besonders groß wird der Aufwand, wenn bisher jede Wohnung eine eigene Gastherme hat und künftig eine zentrale Anlage das gesamte Gebäude beheizen soll. Dann muss die Wärme erst einmal durch das Haus und in die einzelnen Wohnungen gelangen. Dafür sind unter Umständen neue Steigleitungen und Anschlüsse in den Wohnungen notwendig – und genau solche Arbeiten können einen erheblichen Teil der Kosten ausmachen.
Und wer bezahlt das alles?
Bei Wohnungseigentum tragen die Eigentümer die Kosten gemeinsam. Im besten Fall ist die Rücklage gut gefüllt und deckt den Heizungstausch ganz oder zumindest zu einem großen Teil ab. Reicht das Geld nicht, müssen die Eigentümer die Differenz anderweitig aufbringen – zum Beispiel durch zusätzliche Zahlungen oder eine Finanzierung.
Deshalb lohnt es sich, schon früh einen Blick auf die Rücklage zu werfen. Schließlich macht es einen erheblichen Unterschied, ob das nötige Geld bereits vorhanden ist oder die Eigentümer kurzfristig einen größeren Betrag beisteuern müssen.
In einem klassischen Zinshaus sieht die Sache anders aus. Hier ist der Hauseigentümer für die gemeinschaftliche Heizungsanlage verantwortlich und bezahlt grundsätzlich auch eine neue Anlage. Er kann die Kosten also nicht einfach auf die Wohnungen aufteilen und den Mietern eine Rechnung schicken.
Ganz ohne mögliche Auswirkungen auf die Miete bleibt eine größere Sanierung allerdings nicht immer. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es zulässig sein, den Hauptmietzins zeitlich begrenzt zu erhöhen. Ob das im konkreten Fall möglich ist, hängt unter anderem vom Gebäude, vom Mietverhältnis und von den geplanten Arbeiten ab. Nur weil das Haus eine neue Heizung bekommt, steigt also nicht automatisch die Miete.
Und jetzt zur wirklich wichtigen Frage: Wie lange gibt es kein warmes Wasser?
Darauf hätte vermutlich jeder gerne schon bei der ersten Ankündigung eine genaue Antwort. Leider kann man sie erst geben, wenn feststeht, was im Haus tatsächlich gemacht werden muss.
Hat das Haus bereits eine Zentralheizung und wird im Wesentlichen nur der Wärmeerzeuger getauscht, können die Fachleute die Zeit ohne Heizung oder Warmwasser meist auf die notwendigen Anschlussarbeiten und die Inbetriebnahme beschränken. Muss dagegen auch das Wärmeverteilsystem neu gemacht werden, sieht die Sache anders aus.
Wenn einzelne Gasthermen durch ein zentrales System ersetzt werden, müssen Installateure möglicherweise neue Leitungen durchs Stiegenhaus führen und die einzelnen Wohnungen daran anschließen. Vielleicht müssen sie auch die alten Geräte entfernen und neue Anschlüsse schaffen. Soll das neue System künftig auch das Warmwasser erzeugen, kommen weitere Arbeiten dazu.
Dann bleibt der Installateur eben nicht nur im Keller. Unter Umständen muss er auch in die einzelnen Wohnungen.
Deshalb sollten die Bewohner schon vor Baubeginn möglichst genau erfahren, wann Heizung oder Warmwasser ausfallen und wie lange die Unterbrechung voraussichtlich dauert. Genauso wichtig: Wann müssen die Handwerker in welche Wohnung und was werden sie dort machen?
Wird es beim Heizungstausch laut und schmutzig?
Unter Umständen: ja.
Findet der Großteil der Arbeiten im Technikraum statt, bekommen die Bewohner davon meist nicht allzu viel mit. Müssen die Handwerker dagegen neue Leitungen verlegen, Wände oder Decken öffnen oder neue Anschlüsse in den Wohnungen schaffen, lässt sich etwas Lärm und Staub kaum vermeiden.
Auch hier hilft es, vorher zu wissen, was auf einen zukommt. Die Bewohner sollten rechtzeitig erfahren, wann ihre Wohnung dran ist, wie lange die Arbeiten dort voraussichtlich dauern und was sie vorher wegräumen oder zugänglich machen sollten.
Niemand will morgens überrascht feststellen, dass heute ausgerechnet hinter dem vollgeräumten Kleiderschrank eine neue Leitung verlaufen soll.
Förderungen: Bitte nicht erst nach der Rechnung daran denken
Bund, Länder und Gemeinden fördern immer wieder den Umstieg auf neue Heizsysteme oder andere energetische Sanierungen. Welche Förderungen gerade zur Verfügung stehen, hängt allerdings vom Zeitpunkt, vom Gebäude, vom Standort und vom geplanten Heizsystem ab.
Deshalb sollte man vor der Auftragsvergabe prüfen, welche Förderungen infrage kommen. Manche Fördertöpfe sind irgendwann leer, Voraussetzungen können sich ändern und bei manchen Programmen muss man bereits vor dem Start des Projekts bestimmte Schritte erledigen.
Gerade aktuell zeigt sich, wie wichtig das ist: Die Mittel der bundesweiten Förderaktion für den Kesseltausch im mehrgeschossigen Wohnbau 2026 sind bereits ausgeschöpft. Je nach Bundesland gibt es aber weiterhin eigene Förderungen – in Wien beispielsweise für den Umstieg auf andere Heizsysteme und für Sanierungskonzepte von Mehrfamilienhäusern.
Gute Planung erspart auch beim Heizungstausch viel Ärger
Ein Heizungstausch im Mehrparteienhaus passiert nicht von heute auf morgen. Zuerst müssen Eigentümer, Hausverwaltung und Fachleute klären, was technisch möglich und sinnvoll ist, welche Variante infrage kommt und was sie kostet. Danach gilt es, Angebote einzuholen, Entscheidungen zu treffen, Firmen und Termine zu koordinieren – und irgendwann stehen dann tatsächlich die Handwerker vor der Tür.
Für Eigentümer und Bewohner ist deshalb vor allem eines wichtig: Sie sollten möglichst früh wissen, was wann passiert und womit sie rechnen müssen.
Wie viel kostet das Projekt? Welche Arbeiten stehen im Haus an? Müssen die Handwerker in die Wohnungen? Wann wird es laut? Und wann bleiben Heizung oder Warmwasser tatsächlich einmal aus?
Je früher diese Fragen geklärt sind und je besser alle Beteiligten Bescheid wissen, desto entspannter läuft am Ende auch der Heizungstausch.
Und vielleicht ist es gar nicht schlecht, sich mit all dem zu beschäftigen, bevor die alte Heizung an einem kalten Jännermorgen selbst beschließt, dass jetzt der perfekte Zeitpunkt für ihre Pensionierung gekommen ist.
