Neue Fenster, eine sanierte Fassade oder doch lieber ein schönerer Innenhof? Wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie besitzen, gehen die Meinungen manchmal auseinander. Schließlich hat jeder seine eigenen Vorstellungen davon, was sinnvoll, notwendig oder einfach nur schön wäre.
Gut, dass es Eigentümerversammlungen gibt. Hier können alle ihre Wünsche vorbringen, Fragen stellen und gemeinsam Entscheidungen treffen. Aber wer hat dabei eigentlich das letzte Wort?
Mitreden dürfen alle. Entscheiden nicht immer.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und mitzubestimmen. Wer nicht persönlich kommen kann, darf sich mit einer entsprechenden Vollmacht vertreten lassen.
Allerdings gilt bei Abstimmungen nicht automatisch „eine Wohnung, eine Stimme“. Entscheidend sind die Miteigentumsanteile, die im Grundbuch eingetragen sind. Wer größere Anteile an der Liegenschaft besitzt, hat daher auch mehr Stimmgewicht.
Das bedeutet aber nicht, dass einzelne Eigentümer mit kleineren Anteilen nichts zu sagen hätten. Jeder hat das Recht, seine Meinung einzubringen und sich an Entscheidungen zu beteiligen.
Wann reicht die Mehrheit?
Stellen wir uns vor, die Fassade braucht dringend eine Sanierung. Die einen wollen möglichst rasch handeln, die anderen würden die Investition lieber verschieben.
Bei solchen Entscheidungen kommt es auf die gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheiten an. Seit der Wohnungseigentumsgesetz-Novelle 2022 gibt es dafür zwei Möglichkeiten:
- Mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile stimmt zu.
- Oder mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sagen ja und vertreten gleichzeitig mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile.
Klingt kompliziert? Im Grunde soll diese Regelung verhindern, dass wichtige Entscheidungen daran scheitern, dass viele Eigentümer gar nicht abstimmen.
Einfach nur nicht zur Versammlung zu kommen, bedeutet also nicht automatisch, dass ein Beschluss verhindert wird.
Was darf die Hausverwaltung entscheiden?
Zum Glück brauchen Sie nicht für jede kaputte Glühbirne eine Eigentümerversammlung.
Die Hausverwaltung kümmert sich um die laufende Betreuung und Erhaltung der Liegenschaft. Dazu gehören notwendige Reparaturen, Wartungsarbeiten oder die Organisation der Hausreinigung.
Solche Aufgaben fallen grundsätzlich unter die sogenannte *ordentliche Verwaltung*. Innerhalb dieses Bereichs kann die Hausverwaltung selbstständig handeln. Die Eigentümergemeinschaft kann aber auch Beschlüsse fassen und entsprechende Vorgaben machen.
Anders sieht es bei außergewöhnlichen Maßnahmen aus. Soll beispielsweise eine größere bauliche Veränderung vorgenommen werden, die über die gewöhnliche Erhaltung hinausgeht, ist grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig.
Und manche Entscheidungen betreffen die Rechte einzelner Eigentümer so unmittelbar, dass eine einfache Mehrheit nicht ausreicht.
Was passiert, wenn jemand dagegen ist?
Eine Eigentümerversammlung ist keine Garantie dafür, dass am Ende alle glücklich sind.
Wer bei einer Abstimmung unterliegt, muss einen rechtmäßig zustande gekommenen Beschluss grundsätzlich akzeptieren. Allerdings können einzelne Eigentümer Beschlüsse unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich anfechten, zum Beispiel, wenn gesetzliche Vorgaben nicht eingehalten wurden.
Dabei gelten Fristen, die je nach Art des Beschlusses unterschiedlich sein können. Deshalb ist es wichtig, Beschlüsse ordentlich zu dokumentieren und alle Eigentümer darüber zu informieren. Auch diejenigen, die bei der Versammlung nicht dabei waren.
Gemeinsam entscheiden heißt nicht immer einstimmig entscheiden
Eine Eigentümergemeinschaft funktioniert ein bisschen wie eine Wohngemeinschaft. Nur dass man sich nicht einfach darauf einigen kann, wer diesmal den Geschirrspüler ausräumt.
Unterschiedliche Meinungen gehören dazu. Entscheidend ist, dass alle wissen, worüber abgestimmt wird, welche Regeln gelten und wie Entscheidungen zustande kommen.
Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass die notwendigen Informationen vorliegen, die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und Beschlüsse nachvollziehbar bleiben.
Denn am Ende geht es nicht darum, wer sich in einer Diskussion am lautesten durchsetzt, sondern darum, gemeinsam gute Entscheidungen für die Immobilie zu treffen.
