Terminkalender

Hausverwaltung wechseln – aber wie?

Oft sind die Eigentümer einer Liegenschaft mit unangenehmen Problemen konfrontiert: Eigentlich sind sie mit ihrer aktuellen Hausverwaltung unzufrieden, die Beschwerden häufen sich und das Gesprächsklima ist vielleicht schon äußerst frostig.

Dennoch scheuen sie davor zurück, die Hausverwaltung zu wechseln – vielleicht, weil sie sich mit den dafür notwendigen Schritten überfordert fühlen oder aber die Konfrontation mit ihrem aktuellen Hausverwalter fürchten. Dabei bringt dieser Schritt immer Vorteile mit sich: Gute Hausverwalter brechen mit „eingefahrenen“ Systemen, sondieren die Lage und können nahezu alle Abläufe optimieren.

Die Schritte zum erfolgreichen Hausverwalterwechsel

Prinzipiell gilt: Es zählt der Mehrheitsbeschluss. Das bedeutet, dass die Mehrheit der stimmberechtigten Personen für den Wechsel stimmen muss. In dieser Phase ist es unbedingt erforderlich, dass alle Miteigentümer – innerhalb eines angemessenen Zeitraums – die Möglichkeit zur Meinungsäußerung haben. Sobald sich also mehr als die Hälfte der Hauseigentümer einverstanden erklären, können die ersten Schritte gesetzt werden.

Tipp: Um die Hausverwaltung zu wechseln, müssen Sie keine konkreten Formvorschriften beachten. Allerdings ist es ratsam, alle Schritte schriftlich festzuhalten.

Bevor Sie Ihren aktuellen Hausverwalter vor vollendete Tatsachen stellen, sollten Sie schon mal die Fühler nach einem Nachfolger ausstrecken. Konkret bedeutet das, mögliche Kandidaten zu einem Hearing einzuladen. Optimal wäre es natürlich, wenn Sie vorab bereits Empfehlungen von anderen Hauseigentümern einholen könnten – die Suche im Telefonbuch ist wahrscheinlich nur im Ausnahmefall von Erfolg gekrönt.

Dabei kann Ihnen Ihre neue Hausverwaltung helfen

Sobald das Hearing stattgefunden hat und Sie sich für Ihre neue Hausverwaltung entschieden haben, können Sie auch schon loslegen. Der Abbestellungs- und Neubestellungsbeschluss sollten gesondert schriftlich festgehalten werden.

Ab diesem Zeitpunkt darf auch schon die Folgeverwaltung offiziell unterstützend tätig werden, wenn sie den Auftrag erhält. In den meisten Fällen ist dies von großem Vorteil – schließlich geschieht der Wechsel aus gutem Grund! Ein weiterer Pluspunkt: Die neue Hausverwaltung kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen, wenn es um die Einhaltung von Kundmachungen und Einspruchsfristen geht.

So funktioniert der Wechsel beim Mietzinshaus

Der Beschluss wird immer durch die Eigentümer gefasst. In der Regel handelt es sich um Ehepartner, Geschwister oder Geschäftspartner. Oft (bei unbefristeten Verträgen) ist der Verwalterwechsel innerhalb eines Monats bzw. innerhalb von drei Monaten möglich. Wenn sich der aktuelle Verwalter grober Pflichtverletzungen schuldig gemacht hat, sollten Sie sich am besten schon jetzt mit einem Rechtsanwalt in Verbindung setzen. Er hilft Ihnen, eventuelle Ansprüche geltend zu machen.

Bei einem befristeten Verwaltungsvertrag gelten spezielle Regelungen. In diesem Fall ist es ratsam, einen Rechtsanwalt oder die zukünftige Hausverwaltung frühzeitig einzubinden. Durch sie bekommen Sie die notwendige und fachkundige Unterstützung, um den Wechsel reibungslos zu vollziehen.

Beim Wohnungseigentumsobjekt ist der Wechsel nicht immer einfach

Das Hearing zur Neubestellung gestaltet sich in der Praxis oft schwierig, da beim Wohnungseigentum sehr viele Menschen beteiligt sind. Durch die zahlreichen Meinungen kommt es fast zwangsläufig zu Unstimmigkeiten. In weiterer Folge sind bei der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung oft so wenige Menschen anwesend, dass kein Mehrheitsbeschluss möglich ist.

Doch auch hier gibt es einen Ausweg: Wenn sich ein besonders engagierter Wohnungseigentümer findet, darf die neue Hausverwaltung – natürlich auf Anfrage –tätig werden. Sie kann umfassend beraten und wichtige Kontakte herstellen (z. B. zu versierten Anwälten).

Die Eigentümer-Beschlussfassung, um die bestehende Verwaltung abzubestellen und jene zur Neubestellung laufen genauso ab wie bereits beschrieben. Der eigentliche Verwalterwechsel erfolgt dann am Ende der Abrechnungsperiode. Beachten Sie bitte, dass beim Verwaltungsende zum 31.12. die Kündigung nachweislich bis zum 30.09. erfolgen muss! Wenn alles seinen geordneten Gang genommen hat, kann die Folgeverwaltung ihre Pflichten zu Beginn des Folgejahres antreten.

Wichtig: Eine neue Hausverwaltung darf immer erst tätig werden, wenn sie ausdrücklich beauftragt wurde! Alles andere wäre standrechtlich bedenklich und sollte Sie hellhörig werden lassen!

Alle notwendigen Schritte auf einen Blick:

1. Meinungsbildung -> Hearings (Angebotseinholung)
2. Beschluss Abbestellung
3. Beschluss Neubestellung
4. Kundmachung des Beschlusses (Fristen beachten!)
5. Benachrichtigung der bestehenden Hausverwaltung (Fristen beachten!)
6. Gegebenenfalls Hilfestellung durch die neue Hausverwaltung im 4. Quartal
7. Verwaltungsbeginn mit 01.01. des Folgejahres

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