Manchmal verändert sich das Leben: Erwachsene Kinder suchen eine Wohnung, die Eltern brauchen ein barrierefreies Zuhause, das eigene Haus wird einem selbst zu groß. Was liegt also näher, als Eigenbedarf anzumelden und in die eigene Zweitwohnung zu ziehen?
Auf den ersten Blick klingt das logisch. Vermieter glauben oft, dass dieser Vorgang jederzeit möglich ist. Doch das Mietrecht macht hier einen deutlichen Strich durch die Rechnung – besonders bei Vorsorgewohnungen.
Damit Sie wissen, wann und unter welchen Umständen Sie Anspruch auf Eigenbedarf haben, finden Sie hier die wichtigsten Regeln aus Vermietersicht.
Was bedeutet „Eigenbedarf“ überhaupt?
Es heißt, dass Sie die Wohnung selbst nutzen möchten – oder ein naher Angehöriger sie braucht.
Im österreichischen Mietrecht ist das aber kein allgemeiner Kündigungsgrund. Ob Sie Eigenbedarf geltend machen können, hängt von der Gebäudeart ab, nicht von der Anzahl der Wohnungen, die Sie besitzen.
1. Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG
(z. B. Altbauten, geförderte Neubauten – und viele Vorsorgewohnungen)
Viele vermietete Eigentumswohnungen – darunter ein großer Teil aller Vorsorgewohnungen – fallen unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dieser Bereich greift immer dann, wenn das gesamte Gebäude in die typischen Kategorien des Mietrechts fällt: Altbau, geförderter Neubau oder ein Haus mit mehreren Wohneinheiten.
Wichtig ist dabei ein oft übersehener Punkt: Das MRG richtet sich nach dem Gebäude, nicht nach Ihrem Eigentum daran.
Es spielt also keine Rolle, ob Sie nur eine einzelne Wohnung besitzen oder mehrere – oder ob es sich um Wohnungseigentum handelt. Auch eine Vorsorgewohnung in einer WEG bleibt rechtlich gesehen ein Mietobjekt in einem Mehrparteienhaus – und fällt damit meist unter die strenge Vollanwendung des MRG.
Steht die Wohnung im Vollanwendungsbereich, gilt eine klare Grenze: Eigenbedarf ist kein Kündigungsgrund.
Das bedeutet, dass Sie die Wohnung nicht kündigen können, nur weil Sie selbst einziehen wollen oder weil Ihre Kinder sie brauchen. Sie müssen also darauf warten, dass die Befristung ausläuft oder gemeinsam mit dem Mieter eine einvernehmliche Auflösung vereinbaren.
Für einige Käufer von Vorsorgewohnungen ist das ein Überraschungsmoment. Viele planen beim Kauf: „Wenn die Kinder studieren, ziehen sie später ein“ – oder sie wollen die Wohnung irgendwann selbst nutzen. In der Praxis funktioniert das aber fast nie, weil das Mietrecht die Mieter sehr stark schützt. Eine Vorsorgewohnung ist daher in der Regel ein langfristiges Investment – aber kein flexibler Ersatzwohnraum.
2. Ein- oder Zweifamilienhaus – die wichtigste Ausnahme im Mietrecht
Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus sieht es anders aus, wenn es Ihnen allein gehört. Diese Gebäude fallen nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG, sondern in den sogenannten Teilanwendungsbereich. Genau hier kommt der Eigenbedarf ins Spiel, denn er ist in solchen Häusern tatsächlich ein zulässiger Kündigungsgrund.
In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie selbst einziehen wollen oder ein naher Angehöriger die Wohnung braucht, können Sie kündigen – allerdings nicht einfach „per Hinweis“, sondern immer mit einer gut begründeten, schriftlichen Kündigung, die anschließend vom zuständigen Bezirksgericht geprüft wird. Das Gericht stellt dabei sicher, dass der Bedarf nachvollziehbar ist, dass keine andere geeignete freie Wohnung im Haus existiert und dass der Mieter nicht grundlos verdrängt wird.
Eigenbedarf ist also möglich, aber nicht automatisch erfolgreich. Es braucht immer einen echten, gut dokumentierten Grund. Ein bloßer „Wunsch“ reicht nicht aus.
3. Mehrparteienhäuser und Zinshäuser
(Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten)
Sobald ein Gebäude mehr als zwei Wohneinheiten umfasst, fällt es praktisch immer in den Vollanwendungsbereich des MRG – und damit wieder in den Bereich, in dem Eigenbedarf keine Rolle spielt. Das gilt für klassische Altbauten genauso wie für moderne, größere und geförderte Neubauten.
Wenn Sie eine Wohnung in einem solchen Haus vermieten, greift der starke Mieterschutz. Auch dringender Eigenbedarf oder eine Veränderung Ihrer Lebensumstände führen hier nicht zu einem Kündigungsrecht. Der Vertrag bleibt bestehen, bis die Befristung abläuft oder der Mieter freiwillig auszieht.
Wer gilt als „naher Angehöriger“?
Als nahe Angehörige gelten in der Regel Ehepartner, eingetragene Partner, Kinder, Eltern, Enkel und Geschwister. Andere Personen – etwa Lebensgefährten ohne Trauschein, Neffen oder Freunde – fallen nicht darunter.
Wichtig für Patchwork-Familien: Die Kinder der Partnerin/des Partners gelten nicht als nahe Angehörige, wenn Sie sie nicht adoptiert haben!
Muss der Vermieter Ersatzwohnraum anbieten?
Nein. Österreich kennt keine Verpflichtung, dem Mieter eine Ersatzwohnung zu stellen – weder im MRG-Vollanwendungsbereich noch im Teilanwendungsbereich.
Wie läuft eine Eigenbedarfskündigung ab?
(Nur dort möglich, wo Eigenbedarf überhaupt vorgesehen ist!)
Wenn Ihr Gebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist und Sie Eigenbedarf anmelden, müssen Sie die Kündigung schriftlich begründen und anschließend beim zuständigen Bezirksgericht einreichen. Erst dort wird entschieden, ob der Bedarf tatsächlich vorliegt und ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die üblichen Kündigungsfristen – meist drei Monate zum Quartalsende – müssen Sie natürlich ebenfalls einhalten.
Die wichtigsten Punkte für Vermieter
Auch wenn viele Vermieter davon ausgehen, dass sie bei Bedarf jederzeit einziehen können, sieht das Gesetz anders aus. Für die meisten Vorsorgewohnungen und praktisch alle Mehrparteienhäuser gilt: Eigenbedarf ist ausgeschlossen. Nur bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, die Ihnen zu 100 % gehören, ist er zulässig – und selbst dort wird streng geprüft.
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, um sie später selbst zu nutzen oder den Kindern zu übergeben, sollten Sie schon vor dem Kauf prüfen, ob das rechtlich überhaupt möglich ist. Ein kurzer Blick auf den Anwendungsbereich des MRG erspart oft viel Ärger.
Unser Tipp: Lassen Sie sich sowohl vor dem Immobilienkauf als auch vor einer Eigenbedarfskündigung von einem Rechtsanwalt beraten. Die Unterschiede zwischen Voll- und Teilanwendungsbereich sind für Laien kaum zu überblicken, aber sie können Ihr Leben langfristig beeinflussen.
