Immobilien vermieten ist immer ein zweischneidiges Thema: Leerstehende Wohnungen kosten Geld, vermieten bringt Geld. Doch was, wenn es mit den Mietern nur Ärger gibt? Hier erfahren Sie, worauf Sie beim Wohnung vermieten achten müssen.
In Österreich stehen viele Immobilien leer, doch ebenso viele Menschen suchen nach einer geeigneten Wohnung. Dazu kursieren in den Medien die wildesten Geschichten über säumige Zahler, Mietnomaden oder jahrelange Klagen – kein Wunder, dass es sich so mancher Eigentümer zweimal überlegt, ob er überhaupt vermieten will.
Dazu stellen sich Neu- oder Noch-Nicht-Vermieter natürlich Fragen wie: Sind Mieter grundsätzlich Betrüger und wollen meine Immobilie vermüllen oder zerstören? Muss ich meine gesamten Mieteinnahmen in einen guten Anwalt investieren? Soll ich es nicht lieber gleich lassen?
Tipps für entspanntes Vermieten
Wir können Sie beruhigen, denn die simple Antwort auf alle drei Fragen lautet: Nein. Und ja, unschöne Situationen kommen hin und wieder vor, aber wenn man etwas tiefer gräbt, sieht man: Oft sind es einfach nur Missverständnisse. Sei es, dass der Vermieter seine Rechte und Pflichten nicht kannte, zu vertrauensselig war oder die Sache selbst nicht ernst genug genommen hat.
Wenn Sie zum ersten Mal vermieten wollen (oder bereits schlechte Erfahrungen gemacht haben), lesen Sie sich unsere Tipps genau durch:
1. Kennen Sie Ihre Rechte!
Zumindest eine Basiskenntnis des Mietrechtsgesetzes (MRG) gehört zur Grundausbildung eines angehenden Vermieters. Denn wer nichts weiß, wird schnell übervorteilt – oder investiert nachher teuer in einen Anwalt.
Erstellen Sie sich vorab eine Liste mit den häufigsten Fragen wie: Wie berechne ich die Wohnfläche? Wie lege ich den Mietzins fest und wann darf ich die Miete anheben? Was tun, wenn der Mieter den Mietzins mindert? Was muss im Mietvertrag stehen?
Das Mietrecht zu kennen ist Ihr Vorteil. Es können Ihnen dann weniger Fehler unterlaufen, wie etwa unrichtige und damit anfechtbare Betriebskostenabrechnungen oder ungültige Klauseln im Mietvertrag.
2. Steuer zahlen, Steuer sparen
Als Vermieter haben Sie viele Ausgaben, können aber vieles auch von der Steuer absetzen. Die Liste ist lang und vor allem individuell unterschiedlich. Grundsätzlich gilt jedoch:
Sie sind von der Umsatzsteuer befreit, wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich € 30.000.- netto nicht übersteigen (Kleinunternehmerregelung). Verzichten Sie jedoch auf die Kleinunternehmerregelung, haben Sie den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt sind.
Ihre Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Ausgaben wie etwa Instandhaltungsarbeiten oder Fremdkapitalzinsen dürfen Sie abschreiben. Wenn der Gewinn (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) € 730.- nicht übersteigt, dann müssen Sie keine Steuer bezahlen.
3. Welcher Mieter passt zu mir?
Eigentlich stimmt alles. Der potenzielle Mieter ist offensichtlich zahlungsfähig, kann sämtliche Dokumente vorweisen, wirkt gepflegt und sympathisch. Und trotzdem – Ihr Bauchgefühl sagt Ihnen etwas Anderes. Ignorieren Sie es nicht! Obwohl sich beim Vermieten alles um Zahlen und Rechte dreht, verlassen Sie sich hier auf Ihre Menschenkenntnis.
Um Härtefälle wie zum Beispiel gewiefte Mietnomaden zu vermeiden gibt es natürlich einiges, das Sie tun können:
- Lassen Sie den Mieter eine Selbstauskunft mit dem Zusatz ausfüllen, dass Sie den Mietvertrag bei Falschangaben kündigen.
- Versuchen Sie, den vorherigen Vermieter ausfindig zu machen und fragen Sie ihn über Ihren möglichen neuen Mieter aus.
- Lassen Sie sich, am besten direkt, eine Schufa-Auskunft geben.
Vergessen Sie nicht: Ist der Mietvertrag einmal unterschrieben, wird es für Sie als Vermieter schwierig, wieder auszusteigen. Es ist Ihre Immobilie, darum prüfen Sie lieber genau.
Und noch eine Überlegung am Rande: Es mag wie die perfekte Lösung erscheinen, Ihre Immobilie an Freunde oder Familie zu vermieten. Schließlich kennen Sie sich, was soll da schon schiefgehen? Doch wenn es ums Geld geht, hört sich Freundschaft oft auf. Behalten Sie im Hinterkopf: Vermieten ist Business, bei Bekannten können die Grenzen verschwimmen und am Ende zahlen Sie drauf – und haben vielleicht noch einen Freund verloren.
4. Der Mietvertrag: Nur Geschriebenes hat Handschlagqualität
Ein Mietvertrag ist kein starres, einheitliches Dokument: Es muss zwar Grundsätzliches hinein wie die Vertragspartner, das Mietobjekt und welche Räumlichkeiten es genau beinhaltet, die Vertragsdauer und die Hausordnung, doch darüber hinaus zählen vor allem die individuellen Vereinbarungen.
Es ist in Ihrem Sinn: Halten Sie alles, wirklich ALLES, schriftlich fest! Egal, ob es um die Höhe der Kaution geht oder die Frage, wer wann was renoviert, eventuelle Untervermietung, das Einzugsdatum, Kündigungsbedingungen, Schlüsselübergabe oder den Zustand der Wohnung beim Einzug.
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor dem Einzug Ihres Mieters mit Fotos. Auch wenn Sie davor zurückschrecken, als kleinlich dazustehen – auf Sätze wie „Das haben wir aber damals anders vereinbart.“ wollen Sie verzichten.
Wohnung vermieten – holen Sie sich Hilfe
Vermieter zu sein ist kein leichter Job und vielleicht fragen Sie sich jetzt erst recht: Zahlt sich das Ganze überhaupt aus? Die Pflichten, Risiken und Kosten … Wir sagen ja, denn wenn Sie das Spiel erst beherrschen, halten sich die Risiken im Rahmen. Und eine Immobilie zu vermieten ist immer noch eine der sichersten und überschaubaren Anlageformen.
Unser Tipp: Holen Sie sich Unterstützung von einem Profi, ob bei der Suche und Auswahl des passenden Mieters oder beim Aufsetzen des Mietvertrags. Lassen Sie sich von einem Anwalt, Makler oder einer erfahrenen Hausverwaltungsfirma beraten. Zum Beispiel gleich bei uns: www.imla.at 😉 Wir sind bei allen Fragen zu diesem Thema für Sie da.
