Um sicherzustellen, dass von einer Liegenschaft keine Gefahr für Personen oder deren Eigentum ausgeht, sind regelmäßige Objektsicherheitsprüfungen lt. ÖNORM B1300 nach individuellen Checklisten erforderlich.
Die lückenlose Dokumentation ist zudem notwendig, um im Schadensfall Versicherungsleistungen in Anspruch nehmen zu können.
Natürlich wünscht sich kein Hausbesitzer, dass Passanten oder Bewohner wegen herabfallender Bauteile oder anderer baulicher Mängel verletzt werden. Sollte es dennoch einmal geschehen, muss zweifelsfrei nachgewiesen werden, dass regelmäßig Objektsicherheitsprüfungen gemäß ÖNORM B 1300 durchgeführt wurden. Andernfalls kann der Eigentümer strafrechtlich belangt werden und verliert sogar seinen Versicherungsschutz.
Was gehört zur Objektsicherheitsprüfung?
Die regelmäßig durchzuführenden Sichtkontrollen umfassen die Punkte
• Technische Objektsicherheit (wie Dachübersteigungen, Gesimskontrolle, Prüfung der Spenglerarbeiten, Aufzugskontrolle, Geländersicherheit usw.),
• Gefahrenvermeidung und Brandschutz (Blitzschutzanlage, Überprüfung der Feuerlöscher, Fluchtwegskennzeichnung, Brandschutztüren, Brandmeldeanlagen usw.)
• Gesundheits- und Umweltschutz (Wasserüberprüfungen – z. B. in Biotopen, Badeteichen)
• Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren (z. B. Betriebsobjekte, Veranstaltungsstätten, öffentliche Gebäude)
Im November 2012 wurde erstmals die ÖNORM B 1300 veröffentlicht, ein praxisorientierter Leitfaden für Eigentümer und Verwalter von Wohngebäuden zur Erfüllung der zahlreichen Prüfpflichten. Dieses Schriftstück soll vor allem Hauseigentümern das Leben erleichtern, indem es alle wesentlichen Aspekte der Objektsicherung auflistet. Anhand dieser Liste können Hauseigentümer und Hausverwaltungen individuelle Checklisten erstellen, die exakt auf das jeweilige Gebäude zugeschnitten sind. Der Vorteil liegt auf der Hand: Wird die regelmäßige Kontrolle anhand der vorliegenden Checkliste durchgeführt, besteht keine Gefahr, dass ein wesentlicher Punkt vergessen wird.
Achtung: Die regelmäßige Objektsicherheitsprüfung muss lückenlos dokumentiert werden. Dabei festgestellte Mängel müssen innerhalb einer angemessenen Frist – bei akuter Gefahr unverzüglich – behoben werden!
Selbstverständlich hat jeder Eigentümer das Recht, die Kontrollpflichten an qualifizierte Personen zu delegieren. In vielen Fällen ist das auch ratsam, da kaum jemand alle nötigen Kenntnisse besitzt, um die Objektsicherheit hundertprozentig zu garantieren. Doch die Verantwortung liegt schlussendlich immer beim Eigentümer bzw. der beauftragten Hausverwaltung. Aus diesem Grund ist es enorm wichtig, die Qualifikationen der jeweiligen Personen zu überprüfen.
Grundsätzlich haftet im Ernstfall der Eigentümer!
Sollte der schlimmste Fall eintreten und eine Person durch herabfallende Teile verletzt werden, wegen eines fehlenden Handlaufs zu Sturz kommen oder sich aus einem anderen Grund verletzen, kann die Haftung nur durch den Nachweis der jährlichen Objektsicherheitsprüfungen minimiert oder gar vermieden werden. Andernfalls kommen zu Schadenersatzforderungen und Schmerzensgeld auch strafrechtlicher Folgen auf den Hauseigentümer zu. Da in diesem Fall auch die Versicherung von ihrer Leistung entbunden ist, kann die fehlende Dokumentation sehr teuer werden!
Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, geht prinzipiell die Haftung automatisch auf diese über. Sie ist für die ordnungsgemäße Durchführung verantwortlich und auch dafür, dass die notwendigen Fristen eingehalten werden. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass der Verwalter anhand seiner Berufserfahrung individuelle objektbezogene Checklisten erstellen kann, die alle relevanten Faktoren des betreuten Gebäudes mit einbeziehen. Es besteht also kein Risiko, dass ein wichtiger Punkt vergessen wird.
