Mieter oder Vermieter – Fallen lauern überall

Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung vermieten? Ohne wasserdichten Vertrag kann es für Sie ungünstig ausgehen. Lesen Sie hier, worauf Sie unbedingt achten sollten.


Häufig finden sich Artikel darüber, wie sich Mieter vor ungerechtfertigten Kosten oder fiesen Schlupflöchern in Mietverträgen schützen können. Die Bösen sind ganz klar die Anderen: Eigentümer, deren scheinbar einzige Intention es ist, Mieter über den Tisch zu ziehen und bis aufs letzte Hemd auszunehmen, nur um sie dann unbegründet von heute auf morgen auf die Straße zu setzen.

Achtung: Vermietfalle!

Schwarze Schafe gibt es aber auf beiden Seiten – und wie nicht alle Wohnungsuchenden von vornherein Mietnomaden sind, sind nicht alle Vermieter raffgierige Strauchdiebe. Im Gegenteil, deren Risiko liegt meist ungleich höher: Sie vermieten sehr oft ihr sorgfältig gepflegtes und kostspielig instand gehaltenes Eigentum an Fremde, die sich in den gemieteten Räumlichkeiten trotz intensiver Vorprüfung schon einmal wie – milde gesprochen – borstige Waldtiere mit hervorstehenden Eckzähnen gebärden können.
Darum gehen unsere Ratschläge diesmal vorrangig an Vermiet-Neulinge sowie an Langzeitvermieter, die schon länger keinen Vertrag abgeschlossen haben.

Nächstenliebe ist eine Tugend – Leichtgläubigkeit nicht

Es kann schon einmal vorkommen, dass Ihr Mieter in einen finanziellen Engpass gerät und die Miete nicht pünktlich zahlt. Nett von Ihnen, dass Sie ihm eine kurze Frist gewähren – doch Vertrag ist nun mal Vertrag: Schicken Sie bald eine Zahlungserinnerung und lassen Sie nicht erst Wochen oder gar Monate vergehen. Gerichtliche Kündigungen und Räumungsklagen ziehen sich ewig hin und kosten beiden Seiten nur unnötig Nerven.
Sie haben im Mietvertrag eine Kaution vereinbart. Die Schlüsselübergabe wird von beiden Seiten unterschrieben. Leider hat der Mieter das Geld nicht dabei, er schwört aber hoch und heilig, es noch am selben Tag zu überweisen. Keine gute Idee – unterschreiben Sie für nichts, das Sie nicht erhalten haben, es könnte ein langwieriger Rechtsstreit entstehen.
Vorsicht: Mietschleicher! Der Mietzins muss immer vom Mieter selbst oder ausdrücklich in dessen Namen überwiesen werden. Zahlt ein Verwandter oder Lebensgefährte öfter die Miete, könnte er irgendwann Mi(e)t-Anspruch auf die Wohnung erheben. Überweisen Sie das Geld lieber wieder zurück oder verweigern Sie die Annahme.

Heikles Thema: Das (un-)befristete Mietverhältnis

Hoppla: Anfängerfehler! Der angehende Mieter macht nicht nur einen sympathischen Eindruck, er wirkt vor allem äußerst rechtschaffen, darum übergeben Sie ihm kurzerhand die Wohnung und er zahlt brav die Miete. Aber dann gibt es im Mietvertrag einen Punkt, über den Sie sich nicht einigen können – und schon haben Sie ein Problem, denn ohne unterschriebenen Mietvertrag haben Sie in diesem Fall ganz ohne Ihr Zutun ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen.
Begehen Sie bei der Befristung keinen Kapitalfehler: Sie sind nicht sicher, ob der neue Mieter vertrauenswürdig ist und wollen vorerst nur kurzfristig vermieten. Das ist Ihr gutes Recht, doch jede Befristung unter 3 Jahren ist juristisch nicht haltbar und verwandelt sich dadurch zu Ihrem Nachteil in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Achten Sie darauf, dass Ihr Mieter zum vereinbarten Termin – und den haben Sie klar vereinbart! – auszieht. Wenn er sich weigert, nicht reagiert oder den Termin immer wieder herauszögert: Es geht zu Ihren Lasten, denn dann verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um 3 Jahre. Und es kommt noch schlimmer: Verpassen Sie den Endtermin noch einmal, verwandelt sich auch in diesem Fall das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes.

Verrechnen Sie richtig!

Die korrekte Verrechnung der Betriebskosten ist ein Thema für sich. Nicht alles dürfen Sie so ohne weiteres auf Ihren Mieter abwälzen. Kredite, Darlehen oder Reparaturrücklagen gehören nicht zu den Betriebskosten und falls Ihr Mieter genauer hinsieht, wird es teuer für Sie.
Cave: Kostenfalle! Überprüfen Sie die für Ihr Objekt gültige gesetzliche Lage. Für Altbauten gilt ein Richtwertmietzins, während die Miete bei Neubauten Vereinbarungssache ist. Befindet sich Ihr Eigentum in schöner Lage oder hat eine Terrasse, dann verlangen Sie ruhig etwas mehr. Nachträglich lässt sich kaum rechtfertigen, wofür Sie plötzlich mehr Geld als vereinbart haben wollen – davon abgesehen, dass Sie das nur schwer durchsetzen können.
Halten Sie sich bei der Wertanpassung Ihres Eigentums selbst auf dem Laufenden, denn auch hier können Sie nicht einfach schalten und walten. Nehmen Sie eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag auf, damit die Höhe rechtzeitig angepasst wird. Wer hier zu spät kommt, verliert!

Es ist Ihr Eigentum! Ist es Ihr Eigentum?

Achtung: Eigentumsverhältnisse beachten! Lassen Sie sich nicht in Versuchung führen und tragen Sie nicht zum schlechten Ruf der Vermieter bei: Sie dürfen nur vermieten, was Sie auch wirklich besitzen. Gehört zum Beispiel Ihr Parkplatz eigentlich der Allgemeinheit, dürfen auch nur Sie ihn nützen – und darum auch nicht vermieten.
Sollten Sie zum Thema Eigentum vermieten noch weitere Fragen haben, dann wenden Sie sich gerne an uns: www.imla.at. Ganz allgemein ist nie schlecht zu wissen: Bleiben Sie in rechtlichen Angelegenheiten auf dem Laufenden, denn auch Mieter bleiben am Ball und prüfen den Mietvertrag ganz genau.